Indledning

De seneste års stigninger i prisen for elektricitet og vand og højere priser for vaskemaskiner og tørretumblere, særligt egnede til erhvervsbrug, har medført, at nogle af de mange udlejere, der har givet brugsret til fællesvaskeri, som er  gratis, har ønsket at indføre fremtidig betaling for brugen af fællesvaskeri.

Dette har givet anledning til en række problemer, hvor det i første omgang konstateres, at huslejenævnet afviser sagen, fordi de ikke har kompetence til at træffe afgørelse om tvisten.

Det samme har tidligere gjort sig gældende vedrørende brugsretten til parkeringspladser, som tidligere har været gratis, og hvor udlejeren har ønsket at indføre betaling herfor, hvilket dog i vidt omfang er afklaret i retspraksis. Derfor angår denne artikel alene en afklaring af, hvad brugsrettigheder er og hvordan man formulerer vilkår herom og hvorledes de skal håndteres, hvis der opstår tvister om brugsrettigheder.

Lejekontrakten

Den gældende lejekontrakt formular A10 indeholder i næstsidste afsnit i kontraktens § 1 mulighed for at afkrydse brugsret for

fællesvaskeri,
fælles gårdanlæg,
loft-/kælderrum,
cykelparkering,
garage
og
andet.

Man skal samtidig være opmærksom på, at der øverst i lejekontrakten, ovenover § 1 blandt andet står:

Aftalte fravigelser må ikke anføres direkte i
kontraktteksten (ved overstregning eller lign.), medmindre der i den fortrykte tekst er givet særlig adgang hertil.

Endvidere står der også

Udlejerens
og lejerens rettigheder og pligter i lejeforholdet er reguleret i den til enhver tid gældende lejelovgivning, medmindre parterne aftaler andet, hvor lovens regler kan fraviges.

Det betyder for det første, at hvis der ikke er krydset af i de enkelte muligheder, fællesvaskeri, parkering eller andet, har lejeren ikke nogen brugsret hertil.

Herefter er det næste spørgsmål, som er vigtigt, hvad lejeloven indeholder om brugsrettigheder.

 

Lejeloven

Lejelovens § 1 har følgende ordlyd:

Loven
gælder for leje, herunder fremleje, af hus eller rum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).

Det fremgår af note 3 til teksten ”hus eller rum”, at loven gælder for leje af hus eller husrum, hvilket indebærer, at der skal foreligge bygningsmæssig afgrænsning. Der skal være tale om lokaliteter eller lokaler, og leje af
ubebyggede arealer falder udenfor loven. Aftalen skal angå mindst et helt husrum.

Med andre ord indeholder lejeloven krav om, at der minimum skal være et rum med gulv, vægge og lofter, og allerede som følge af denne begrænsning falder adgang til fællesvaskeri, eller adgang til en parkeringsplads udenfor lejelovens regler, idet der ikke er nogen rumlig afgrænsning.

Brugsrettigheder omfattes således ikke af lejelovens regler, men af andre almindelige regler, herunder særligt aftaleloven.

Det fremgår endvidere af lejelovens § 11, som omhandler lejeaftalens udformning og indhold, følgende i stk. 1 og 2.

En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.

En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Når der i LL § 11, stk. 1 er henvist til, at også ”andre aftaler” skal udfærdiges skriftligt, betyder det andre aftaler end lejeaftaler efter lejeloven, herunder yderligere aftaler efter aftaleloven.

Når der i lejekontrakten med kryds er afmærket brugsret til f.eks. parkering og fællesvaskeri betyder det alene, at lejeren har brugsret hertil sammen med andre lejere, som har en tilsvarende krydsmarkering. Hvis der er nærmere vilkår om udøvelsen af brugsretten kræver dette, at der herudover indgås en aftale efter aftaleloven, hvori vilkårene for brugsretten aftales nærmere.

 

Konklusion 1:

Såfremt der skal gælde særlige vilkår for lejers brugsrettigheder, det vil sige for adgangen til at bruge en facilitet typisk sammen med andre lejere i ejendommen, skal sådanne vilkår fremgå udtrykkeligt i lejekontraktens § 11, eller i en skriftlig tillægsaftale.  Er der ikke aftalt særlige vilkår for brugsrettigheder og afkrydsningen af en brugsrettighed, fortolkes efter almindelige aftaleretlige regler, det vil sige aftaleloven.

Dette rejser spørgsmålet om, hvorvidt nogen af brugsrettighederne kan være omfattet af erhvervslejeloven?

Erhvervslejeloven:

Erhvervslejelovens § 1, som beskriver det område loven dækker, lyder således:

Loven gælder for leje, herunder fremleje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet and beboelse.

Erhvervslejeloven stiller ligesom lejeloven også krav til, at der skal være tale om et rum, hvilket fremgår af noterne til loven, som præciserer at ”lokaler” betyder det samme som ”hus eller rum” i lejelovens § 1.

 

Derfor kan erhvervslejeloven ikke anvendes på udlejning af parkeringspladser, carporte, ubebyggede arealer, eller lignende, men finder f.eks. anvendelse på en udlejet garage, som er lukket.

Hvis en lejekontrakt omhandler udlejning af et parcel- eller rækkehus, og en dertil hørende lukket garage, finder erhvervslejeloven heller ikke anvendelse som følge af at kravet i erhvervslejelovens § 1 er, at lejemålet ”udelukkende” er udlejet til andet end beboelse.

Derfor bør en lejekontrakt om garage være på en særskilt aftale.

Konklusion 2:

Konsekvensen af ovennævnte er f.eks. ved udlejning af parcelhus eller rækkehuse, som er småhusejendomme, at man godt kan udleje parcelhuset eller rækkehuset uden brugsret til haven.

Når dette nævnes specielt skyldes det lejelovens regler om omfanget af lejers vedligeholdelsespligt, som ikke lovligt kan fraviges (låse og nøgler, samt maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve) idet der kun er en enkelt tilladt yderligere vedligeholdelsespligt, der kan aftales efter LL § 115, der lyder således:

§§ 111, 113 og 114 kan ikke fraviges ved aftale. § 112 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse. Det kan ikke aftales at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

stk. 2

§112, stk. 2, kan ikke fraviges til skade for lejeren, for så vidt angår udvendig vedligeholdelse, i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1.

Det kan god aftales, at lejeren skal vedligeholde den have, som indgår i det lejede.

 

Det besynderlige i denne regel, som blev indføjet ved den seneste lovreform, er, at man godt kan leje et parcelhus ud med brugsret til haven, eller et rækkehus med brugsret til haven, men man kan altså ikke lovligt aftale, at lejeren skal
klippe hæk eller feje fortovet, eller skovle sne.

Det skal udlejeren gøre og det forekommer latterligt og uden brug af sund fornuft.

Det er derfor almindeligt ved udlejning af parcelhuse og rækkehuse med haver, at der aftales en forpligtelse til hækklipning og renholdelse af fortov og snerydning, selvom det er ulovligt.

Et lejemåls fysiske omfang er fastlagt i Arealbekendtgørelse nr. 311 af 27/6 1983, der gælder både boliger og erhvervslejemål.

Bekendtgørelsen indfører begrebet ”bruttoetagearealet” og dette omfatter, udover selve lejlighedens rum, en beregnet andel af trapper, korridorer, altangange og elevatorer, som fordeles på de lejligheder, som er tilliggende disse arealer.

Imidlertid er det lidt overraskende, at arealet af ”åbne overdækkede terrasser, åbne altaner, åbne indgangspartier og porte, medregnes ikke”.

 

”Arealer af udenoms rum, som er beliggende adskilt fra boligen, såsom vaskerum, varmecentraler, pulterrum, cykel- og barnevognsrum og lignende, medregnes ikke.

Derimod medregnes arealer i kælderetager til bruttoetagearealet, hvis dette er sammenhængende med det øvrige areal via en indvendig trappe.”

 

Det er naturligvis besynderligt, at altaner og terrasser ikke medregnes i bruttoetagearealet, da den enkelte lejer normalt har suveræn brugsret hertil, men sådan er det bare.

 

Man skal således være opmærksom på, at bruttoetagearealet efter Arealbekendtgørelsen, som er det eneste lovlige korrekte areal, ikke omfatter fællesarealer til vaskerum, varmecentral, pulterrum, cykel- og barnevognsrum,
hvilket særligt har betydning for lejemål med omkostningsbestemt leje, hvor de udgifter, der indgår i lejen, fordeles efter de enkelte lejemåls bruttoetageareal.

Foreløbig konklusion:

Alle ovennævnte forhold har betydning for at forstå udlejers dispositionsrettigheder over fællesarealer. 

Såfremt andet ikke er anført i lejekontrakten, er det således udlejeren der selv suverænt beslutter om der i en forhave, hvor der er parkeringsplads, kan opsættes et hegn eller en hæk og lægges fliser visse steder og etableres blomsterbede eller træer andre steder, og udlejeren kan udvide og indskrænke det areal, der eventuelt kan anvendes til parkering. I ejendommens gård eller have er det udlejer selv, der bestemmer, hvorledes og hvornår denne skal indrettes eller ændres, og hvor der eventuelt skal være fliser og hvor der skal være græsplæne,
eller blomsterbed, eller træer og lignende.

Der er en sammenhængen imellem  udlejers udvidede dispositionsret over fællesarealer og udlejers pligt til at
vedligeholde disse, som ikke kan væltes over på lejerne. Derfor kan udlejeren stille krav og vilkår om betaling for brug af fællesarealer og faciliteter, der falder udenfor lejelovgivningen.

 

Parkeringspladser

Retspraksis om parkeringspladser er efterhånden afklaret af domstolene.

Den tidligste trykte dom er fra 1991 (UFR 1991.75) som er kort og klar:

”Parkeringsplads i kælder ikke omfattet af lejelovgivningen”

En parkeringsplads som U havde udlejet til L i et kælderrum i ejendommen, var afgrænset med en afstribning på gulvet i forhold til de øvrige parkeringspladser. En sådan partiel brugsret uden særskilt bygningsmæssig
afgrænsning til kælderrummet i øvrigt måtte – som af U påstået – anses for at falde udenfor lejelovgivningen.

Den næste dom er truffet af Højesteret i 2014 (UFR 2014.3499 H)

Lejer havde ikke ved udlejers stiltiende accept opnået ret til vederlagsfri parkering i ejendommens gård som en del af lejeforholdet.

Højesteret begrunder resultatet blandt andet således:

Det er et hovedspørgsmål under sagen, om L har opnået en ret til vederlagsfri parkering, der er omfattet af lejeforholdet, med den opsigelsesbeskyttelse der følger heraf.

 

En lejers brugsret omfatter som udgangspunkt kun de lokaler og fællesfacilitetersom fremgår af lejekontrakten med udlejer og der må kræves særlige holdepunkter, hvis lejer herudover skal anses for aftaleretligt at
have erhvervet brugsrettigheder som en del af lejeforholdet.

 

Højesteret
finder, at U og den tidligere ejers stiltiende accept af L’s og øvrige lejeres vederlagsfri parkering i ejendommens gård alene kan anses som accept af at parkering kunne ske indtil videre og at den ikke indebærer at de skiftende ejere har tildelt L en ret til parkering som en del af lejeforholdet.

U har derfor været berettiget til at bringe adgang til vederlagsfri parkering til ophør som sket.

Det Højesteret fastslår er, at selvom lejeren har en uopsigelig lejekontrakt, og selvom der heri er aftalt en brugsret til parkering, er der uendeligt langt til at lejeren kan løfte bevisbyrden for, at der skulle være en brugsretsaftale,
som er omfattet af aftaleloven, der også skulle indeholde vilkår om at være uopsigelig, da det har formodningen imod sig og derfor kan brugsretsaftalen opsiges med et rimeligt varsel.

 

Den seneste dom afsagt af Vestre Landsret den 28/10 2020 fastslår, at retspraksis vedrørende brugsret til parkeringspladser, der alene er tillagt lejeren ved afkrydsning i lejekontrakten, er at disse kan opsiges med et rimeligt varsel, hvorefter udlejeren kan markere de enkelte parkeringspladser med båse og udleje disse mod betaling til de lejere, der ønsker at leje en parkeringsplads. Landsretten henviste udtrykkeligt til Højesterets dom i UFR 2014.3499 H, hvorefter brugsretten ikke er omfattet af lejeloven, men af aftaleloven, og det påhviler lejeren at føre et håndfast bevis for, at der udover brugsret til parkering, også er aftalt at denne (permanent) er gratis.

 

Et rimeligt varsel på opsigelse af den hidtidige brugsret er enten 3 eller 6 måneder, idet 3 måneder er det almindelige opsigelsesvarsel for beboelseslejemål, mens 6 måneders varsel er mere almindeligt i erhvervslejeforhold.

Dommen
er trykt i GD 2021.01V.

Konklusion 3:

Brugsret til parkering, der hidtil har været vederlagsfri, kan opsiges med et rimeligt varsel, med mindre lejeren kan dokumentere, at der er indgået en særlig aftalen om at den gratis brugsret er aftalt som en permanent rettighed, der er uopsigelig.

 

Indførelse af betaling for fællesvaskeri.

 Det ældste møntvaskeri i Aarhus tager kr. 35,00 for en vask på 7 kg, kr. 60,00 for en vask op til 11 kg, kr. 1,00 pr. minut for brug af tørretumbler og kr. 6,00 pr. minut for brug af centrifuge.

Vasker en maskine 2 store kogevaske og 2 kulørtvaske om måneden, og bruges tørretumbler og centrifuge hhv. 20 og 10 minutter, koster det kr. 270,00.

Konsekvensen af gratis fællesvaskeri er, at hver gang lejeren starter en vaskemaskine eller en tørretumbler nedsætter denne sin husleje. 

 

Problemstillingen har været fremme i nogen af de trykte afgørelser, men har været tydeligst beskrevet i byrettens dom, hvorimod dette enten er udgået i forbindelse med ankesagen til landsretten, eller ikke er særligt præcist omtalt i landsrettens præmisser.

 

Selvom udgangspunktet er det samme for vederlagsfri brug af fællesvaskeri, er der alligevel særlige forhold, som kan have betydning for afgørelsen, fordi lejen i de forskellige typer lejekontrakter er fastsat på forskellige grundlag.

 

A. Omkostningsbestemte lejemål:

For de lejemål, der har omkostningsbestemt leje, som typisk kun er forekomne i store ejendomme, hvor lejemålene ikke er gennemgribende moderniserede, er udgiften til driften af fællesvaskeriet, herunder betaling for elektricitet og vand og løbende vedligeholdelse af vaskemaskiner og tørretumblere, samt vedligeholdelse af betalingssystemet, indeholdt i den omkostningsbestemte leje.

 

Når den gratis brug opsiges, vil den omkostningsbestemte leje dermed være billigere, hvilket som udgangspunkt bør medføre, at lejen skal nedsættes med de driftsudgifter, som fremover skal betales af udlejeren efter installerede
forbrugsmålere m.v.

 

B. Gennemgribende moderniserede lejligheder, udlejet efter 1/7 2020:

I disse lejemål blev væsentlighedskriteriet afskaffet i forbindelse med Blackstone-indgrebet for lejekontrakter indgået den 1/7 2020 og senere.

 

Hvis f.eks. huslejen for lejligheden er aftalt til kr. 6.000,00 om måneden og udlejeren indfører fremtidig betaling for brugen af fællesvaskeriet, kan lejeren gøre gældende, at hans samlede husleje inkl. brugsretten til fællesvaskeriet nu er steget til 6.500,00 pr. måned og herefter forsøge at gå i huslejenævnet for at få nedsat den aftalte leje til kr. 6.000,00 igen, fordi lejen ikke må overstige det lejedes værdi.

 

Denne følge er langt fra sikker, idet retspraksis netop fastslog for parkeringspladser, at den vederlagsfri brug kun har været gældende indtil videre og kan opsiges med et rimeligt varsel, typisk på 3 måneder.

Da brugsretten til fællesvaskeriet fortsætter og ikke opsiges, men kun er ændret til en løbende fremtidig betaling i det omfang lejeren ønsker at bruge fællesvaskeriet mod betaling, er den logiske konsekvens, at lejeren ikke kan
rejse noget krav om nedsættelse af lejen, blandt andet fordi at det vil være meget forskelligt, hvad de enkelte lejere har brugt fællesvaskeriet til og dermed får af udgifter fremover.

 

Den unge mand, som bor i en mindre lejlighed, tager nok ofte vasketøjet med hjem til mor og får det vasket i weekenden, og enlige lejere vil have en langt mindre udgift i forhold til en ung familie med 2 små børn. Derfor bliver en håndtering af et nedslag i lejen vanskelig at fastlægge.

Den taktiske løsning og det praktiske forslag kunne være, at udlejer ikke ønsker at bruge unødvendig tid og omkostninger til boligretssager om problemstillingen og derfor frivilligt nedsætter lejen med et beskedent beløb.

 

C. Gennemgribende moderniserede lejemål indgået inden 1/7 2020:

Lejens størrelse i disse lejemål fastsættes stadigvæk efter de tidligere regler, hvorefter der kun kan ske nedsættelse af lejen, hvis der er tale om en væsentlig forskel imellem det lejedes værdi og den aftalte leje, som retspraksis har lagt størrelsesmæssigt på 10 – 15%. Dette løser problemet for disse lejemål, der ikke vil kunne kræve nogen nedsættelse af lejen.

 

D. ”Mere byrdefulde vilkår” i store ejendomme, der er gennemgribende moderniserede:

I en stor ejendom, der indeholder gennemgribende moderniserede lejemål, hvor nogle er indgået før 1/7 2020 og andre efter, vil den besynderlige regel om mere byrdefulde vilkår i princippet også ramme problemstillingen for
lejenedsættelsen for nogen, men ikke for andre lejemål i ejendommen. De lejemål som var gennemgribende moderniseret og udlejet før 1/7 2020 vil ikke kunne få huslejen nedsat, selvom de nu kan dokumentere at udgiften for brug af fællesvaskeri har medført en lejestigning på f.eks. kr. 500,00 pr. måned, idet væsentlighedskravet på 10 – 15% vil medføre, at lejen ikke kan nedsættes.

Endvidere er merudgiften efter indført betaling for fællesvaskeri i princippet steget lige meget for alle lejligheder, hvad enten de er lejet ud før eller efter 1/7 2020, hvorefter der ikke længere er tale om mere byrdefulde vilkår. Hertil kommer, at merudgiften vil være meget forskellig for de forskellige lejligheder, da udgiften afhænger af omfanget af brugen af vaskeriet og der er stor forskel på hvor meget de enkelte lejere anvender dette.

Da en lejers klage til huslejenævnet, over at der indføres  betaling for brug af fællesvaskeri, ikke er omfattet af huslejenævnets kompetence, opstår der den situation, at en klage til huslejenævnet vil blive afvist og at lejeren vil være nødt til at gå direkte i boligretten for at anlægge en boligretssag og her vil lejeren stå overfor en meget vanskelig bevisbyrde.

I en sådan situation vil jeg som udgangspunkt ikke starte en boligretssag op mod en eller flere lejere i ejendommen om beregning og fordeling af forskellige lejenedsættelser på baggrund af lejernes oplysninger om, hvor meget det nu
koster dem i betaling for brug af fællesvaskeriet. Jeg vil anbefale at afvente en samlet afklaring med alle lejere i ejendommen, som viser dels hvor mange der gør indsigelse og dels hvor forskellige deres krav måtte være og herefter indbringe en samlet sag mod alle lejerne for at opnå en principiel afgørelse og om nødvendigt gå videre med denne til landsretten.

Hvis lejerne i mellemtiden måtte vælge selv at starte en boligretssag op, kan disse naturligvis sammenlægges og behandles under en og samme sag.

Vær opmærksom på, at hvis der er enkelte umoderniserede lejemål i ejendommen med omkostningsbestemt leje, skal den omkostningsbestemte leje naturligvis fortsat nedsættes for disse, hvilket også absolut vil være i småtingsafdelingen.

 

E. Småhusejendomme:

Lejen i småhusejendomme er også fastsat efter reglerne om det lejedes værdi (med et lavere loft over lejens størrelse, end i store ejendomme, hvor lejen er fastsat efter LL § 19, stk. 2) idet væsentlighedskriteriet også finder anvendelse i småhusejendomme på samme måde som gennemgribende moderniserede lejligheder i store ejendomme, udlejet inden 1/7 2020.

 

Lejens
størrelse i disse lejligheder er ikke påvirket af ændringen 1/7 2020 med Blackstone-indgrebet, som kun finder anvendelse i store ejendomme og ikke berører småhusejendomme.

Når
problemstillingen er mindre i disse skyldes det blandt andet, at hvis der er vaskemaskiner i lejlighederne i en småhusejendom, kan vedligeholdelsespligten i lejekontraktens § 11 pålægges lejeren. Dette adskiller sig væsentligt fra vedligeholdelsesreglerne for store ejendomme, hvor man ikke kan løse problemet med installation af vaskemaskiner i disse, da vedligeholdelsespligten efter lejelovens regler for disse påhviler udlejeren.

 

Konklusion 4:

Gratis
brugsret til fællesvaskeri kan i beboelsesejendomme bringes til ophør med et sædvanligt varsel på 3 måneder og overgangen kan gøres lettere, hvis det i § 11 er præciseret, at brugen af fællesvaskeriet uden betaling alene er midlertidigt og indtil videre, og i småhusejendomme kan problemstillingen ligeledes forebygges ved løbende at installere vaskemaskiner i de enkelte lejligheder og præcisere, at vedligeholdelsespligten påhviler lejeren.

 

Vilkårene
i husordenen vedrørende brugen af fællesvaskeriet er ikke aftalevilkår, men vejledning i korrekt brug, men det vil heller ikke være nogen dårlig ide i vilkårene vedrørende fællesvaskeriet, at gøre opmærksom på, at den vederlagsfri
brug er midlertidig og kan bringes til ophør.

 

Afslutning:

Udgangspunktet
for både hidtil gratis parkeringspladser og hidtil gratis brug af fællesvaskeriet er det samme, nemlig at den vederlagsfri brug alene er aftalt ”indtil videre” og der ikke er aftalt, at denne ret er uopsigelig.

 

De
ovenfor nævnte problemer, som man kunne tænke sig at lejerne ville rejse, både ved at forsøge at indbringe sagen for huslejenævnet og ved at anlægge boligretssag med påstand om forholdsmæssigt afslag i lejen, er alene beskrevet
som mulige forslag på, hvorledes problemer forligsmæssigt kan søges løst. Udgangspunktet er naturligvis som anført indledningsvis, at der ikke er pligt til at nedsætte lejen, fordi brugsrettigheder ikke er omfattet af lejeloven, men af aftaleloven, og at eventuelle sagsanlæg kan besvares med en påstand om frifindelse, men det vil være rart og hensigtsmæssigt at undgå for mange retssager.

 

Jeg
har aldrig set en lejekontrakt, hvor der står nogen steder, at brugen af fællesvaskeriet er gratis og uopsigeligt og tvivler også på, at jeg nogensinde kommer til at se en sådan lejekontrakt.

 

Det
er tankevækkende, at regeringen med den seneste ændring af lejeloven, som havde overskriften ”forenkling og modernisering” på ingen måde forenklede lejeloven, men gjorde den endnu mere utilgængelig ved at lave en ny uoverskuelig lejelov på 213 paragraffer.

 

Det
havde været en god ide, at præcisere, hvilke regler der gælder for brugsrettigheder og at disse ikke er omfattet af huslejenævnets kompetence, men efter aftalelovens almindelige regler, – eller i hvert fald i det mindste at oplyse herom i vejledningen.

 

God
fornøjelse!

 

P.S.
Det er i øvrigt interessant, at Højesteret i UFR 2021.1936 H traf en tilsvarende afgørelse om ansatte i DSB, som havde ret til at køre gratis med DSB, både som ansat og efter de gik på pension. Da aftalen om vederlagsfri
befordring med DSB ikke havde grundlag i ansættelsesvilkår eller pensionsvilkår kunne denne brugsret bringes til ophør med et varsel på 6 måneder uden kompensation. Afgørelsen følger principperne i Højesterets dom, nævnt ovenfor fra 2014.