BETALING MED ”GUMMICHECK” ER IKKE EFFEKTIV BETALING.

Af advokat Claus Moldt, Advokaterne i Jyllandsgården A/S.

Det er vel nok for de fleste af os indlysende, at betaling med en dækningsløs check ikke er behørig betaling. Og godt for det - især set i lyset af den globale finanskrise.

I en nylig behandlet udsættelsessag ved Fogedretten i Århus havde lejer betalt den månedlige husleje på kr. 18.248,31 for et butikslejemål med en ”gummicheck” dagen før ophævelsesskrivelsen kom frem til lejer. Dagen efter ophævelsen var modtaget af lejer betalte lejer behørigt huslejen. Fogedretten i Århus nægtede at udsætte lejeren af lejemålet med henvisning til, at der forelå særlige omstændigheder, hvorfor der var tale om uvæsentlig misligholdelse. Fogedrettens kendelse blev kæret til Landsretten som satte lejer på gaden prompte!

I det følgende vil Fogedrettens kendelse blive gennemgået kort, og dertil knyttet et par bemærkninger om, hvorfor Fogedrettens kendelse må betegnes som en ”skævert”.

Der var i sagen enighed om, at påkrav var modtaget af lejer den 8. maj, og ophævelse den 15. maj. Videre var der enighed om, at lejer den 14. maj havde betalt huslejen med en dækningsløs check, hvilken check udlejers bank afviste den 19. maj og, at huslejen var blevet betalt behørigt den 16. maj.

Lejers advokat gjorde, i fogedretten, bl.a. gældende, at huslejen var betalt den 14. maj, og hævdede i den forbindelse, at checken ikke var dækningsløs på betalingstidspunktet, men først blev det den 19. maj. Udlejer havde således siden 14. maj haft rådighed over et beløb svarende til huslejen. Lejer advokat henviste i øvrigt til checklovens bestemmelser.

Udlejers advokat gjorde bl.a. gældende, at udeblivelse med 1 måneds husleje i henhold til fast Landsret praksis er væsentlig misligholdelse og, at effektiv betaling ikke kunne anses for at være foretaget før den 16. maj – altså dagen efter lejer modtog ophævelsen!

Fogedrettens kendelse for så vidt angik spørgsmålet om ophævelse lød således:

” Det er ubestridt, at lejeren den 14. maj kl. 10.59 betalte huslejerestancen ved forevisning af check i udlejers bank. Det er ligeledes ubestridt, at der den 14. maj ved checkens forevisning til betaling var dækning for checken. Henset hertil, og til, at det må lægges til grund, at udlejeren, da dennes bank den 19. maj konstaterede, at der ikke længere var dækning for checken, på ny (den 16. maj) havde modtaget betaling af det skyldige beløb, finder Fogedretten, at betalingen af huslejerestancen efter, at ophævelsen kom frem til lejer den 15. maj, er uvæsentlig misligholdelse. Udlejer har herefter ikke været berettiget til at ophæve lejemålet, jf. erhvervslejelovens § 70, stk. 1.”

Kendelsen blev som nævnt ændret af Landsretten med følgende begrundelse:

”Lejemålet er ophævet ved indkæredes modtagelse af det anbefalede brev af den 15. maj. Under hensyn til, at checken af den 14. maj viste sig at være dækningsløs, er der ikke sket effektiv betaling. Betaling skete først den 16. maj, efter at lejeaftalen var ophævet, jf. erhvervslejelovens § 70, stk. 2. Da der er tale om et erhvervslejemål, og da det skyldige beløb er af betydelig størrelse, er misligholdelsen væsentlig, jf. erhvervslejelovens § 70, stk. 1.”

Fogedrettens formulering i kendelsen må forstås på den måde, at fogedretten tillagde det afgørende betydning, at udlejers bank først den 19. maj afviste checken, hvorfor udlejer havde haft rådighed over et beløb svarende til huslejen i perioden den 14. til den 19. maj. Da lejer i mellemtiden havde betalt huslejen den 16. maj, havde udlejer, efter fogedrettens opfattelse hele tiden, og inden ophævelsen kom frem, haft rådighed over et beløb svarende til huslejen. Ud fra fogedrettens opfattelse kan det vel siges, at udlejer fra den 16. til den 19. maj havde haft rådighed over et beløb svarende til hele 2 måneders husleje.

Udeblivelse med 1 månedshusleje i et erhvervslejemål er som udgangspunkt væsentlig misligholdelse – det interessante er imidlertid, hvilke konkrete omstændigheder, der kan bevirke, at udgangspunktet må fraviges? I den refererede kendelse fra fogedretten blev der lagt vægt på, at udlejer hele tiden havde haft rådighed over et beløb svarende til huslejen - et argument som landsretten viste ”vintervejen”. Konsekvensen af fogedrettens kendelse vil være, hvis ikke den var blevet ændret, at en lejer med likviditets problemer vil kunne ”købe” sig en længere betalingsfrist end foreskrevet i lejelovgivningen ved at udstede en dækningsløs check, idet bankerne typisk har ekspeditionstid på 3-4 dage. I den periode vil lejeren havde mulighed for at fremskaffe den nødvendige likviditet, og dermed betale huslejen. Lejelovgivningen er indrettet således, at lejer skal have tilsendt et påkrav med en yderligere betalingsfrist, såfremt huslejen ikke er betalt, og først ved udløbet af denne betalingsfrist kan udlejer ophæve! Dette ville således være ”stødende”, hvis en lejer ved en handling, der kan være i strid med straffeloven, kunne tilsnige sig en yderligere betalingsfrist. De fleste lejere er udmærket klar over om der dækning for en check eller ej, og det har aldrig været formålet med lejelovgivningen eller for den sags skyld anden lovgivning, at en lejer kan opnå beskyttelse ved handling, der må betegnes som odiøs! Derfor må det konkluderes, at fogedrettens kendelse er en ”skævert”!