FLYTTESYN

Af advokat Claus Moldt, Advokaterne i Jyllandsgården A/S.

Der er sikkert mange, der forgæves har ledt efter ordet flyttesyn i lejeloven eller
boligreguelrinsgloven. Ordet flyttesyn findes imidlertid slet ikke lejeloven eller
boligreguleringsloven: Begrebet er dog opstået i forbindelse med den praktiske
anvendelse af Lejelovens § 98, herunder reklamationsreglen i § 98, stk. 2. I det
følgende vil kort blive skitseret nogle af de faldgruber, der er for udlejer i forbindelse
med lejers fraflytning. Desuden bringes forslag til, hvorledes udlejer kan
minimere risikoen for at miste kravet om istandsættelse i henhold til lejelovens §
98, stk.1.

Det følger af lejelovens § 98, stk. 2, 1. pkt., at udlejer ikke kan fremsætte
krav/reklamation efter Lejelovens § 98, stk. 1, når der er forløbet mere end 2
uger fra fraflytningsdagen. Fristen begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor lejemålet
definitivt er blevet stillet til disposition for udlejer typisk, når lejer afleverer
nøglerne til udlejer. Udlejer skal herefter fremsende kravet om istandsættelse/
reklamation så betids, at det under normale omstændigheder vil nå frem til
lejeren inden 2 ugers fristens udløb. Begynder fristen fx den 1. oktober skal kravet
om istandsættelse afsendes senest den 14. oktober således, at istandsættelseskravet
under normale omstændigheder - senest er fremme ved lejeren
ved fristens udløb den 15. oktober.

Konsekvensen af, at udlejer fremsætter kravet/reklamationen om istandsættelse
efter 2 ugers fristens udløb er, at han mister retten til at kræve istandsættelsesomkostninger
betalt af lejeren. Herom hersker der ingen tvivl!

Der er ikke i lejeloven stillet formkrav til reklamationen, men udlejeren bør altid
fremsætte kravet/reklamationen skriftligt og fremsende det med anbefalet post
således, at udlejer kan dokumentere, at kravet/reklamationen om istandsættelse
er kommet frem til lejeren inden 2 ugers fristens udløb. Er brevet blot sendt
med almindelig post, og afviser lejeren at have modtaget brevet vil udlejer ligeledes
miste retten til at kræve istandsættelsesomkostningerne betalt af lejeren.

Der er heller ikke i lejeloven eller i boligreguleringslovens stillet nærmere betingelser
til kravets/reklamationens indhold, men det siger sig selv, at den skal være
så specifik, at lejeren kan tage stilling til om istandsættelseskravet kan accepteres.
Udlejer bør derfor altid grundigt beskrive istandsættelseskravets omfang
ved fx at anføre for hver enkelt rum/værelse, hvilke arbejder, der skal udføres på lejers bekostning. Er kravet/reklamationen ikke tilstrækkelig specifik fortaber udlejeren retten til at kræve istandsættelsesomkostninger betalt af lejeren.

Udlejeren kan gøre forskellige muligheder for at undgå at fortabe retten til at
kræve istandsættelsen betalt af lejeren. 2 ugers fristen i lejelovens § 98, stk. 2
kan fraviges ved aftale, hvilket betyder, at udlejer altid bør anfører i lejekontraktens
§ 11, at det er aftalt, at fristen i lejelovens § 98, stk. 2 er forlænget med fx 2
uger, og således først udløber 4 uger efter fraflytningsdagen. Endvidere bør udlejer
altid fremsætte kravet/reklamationen skriftligt over for lejeren, og samtidigt
fremsende det med anbefalet post så udlejeren kan dokumentere, at det er
fremsat rettidigt. Endelig skal man som udlejer være opmærksom på reglen i lejelovens
§ 97, stk. 2, hvoraf det følger, at lejeren senest 8 dage før fraflytning
skal oplyse udlejeren om sin nye adresse. Reglen er desværre ikke sanktioneret,
men det er indlysende, at hvis lejeren ikke har meddelt udlejeren sin nye
adresse kan udlejeren heller ikke fremsende kravet/reklamationen om istandsættelse
til lejeren. Her skal udlejeren rette henvendelse til folkeregistreret, og
først når udlejeren har modtaget oplysninger om lejerens nye adresse begynder
2 ugers fristen i lejelovens § 98, stk. 2 at løbe.

Følges ovenstående råd kan det ikke gå helt galt for udlejeren!