|
UDLEJERS PLIGT TIL
AT FORETAGE GENUDLEJNINGS - BESTRÆBELSER.
Af advokat Claus Moldt, Advokaterne i Jyllandsgården A/S.
Mange udlejere kan sikkert nikke genkendende til
den situation, hvor en lejer opsiger lejekontrakten, og fraflytter
lejemålet inden opsigelsesvarslet udløber.
I sådanne situationer har udlejer en pligt til at bestræbe
sig på at genudleje lejemålet snarest
muligt således, at lejeren undgår at betale husleje
i hele opsigelsesperioden.
Pligten til at foretage genudlejningsbestræbelse følger
af Lejelovens § 86 stk. 3.
I en nylig afsagt dom af Boligretten i Århus var spørgsmålet
om, hvorvidt udlejer havde foretaget
sædvanlig genudlejningsbestræbelse genstand for behandling.
Dommen, der faldt ud til udlejers fordel, vil kort blive beskrevet
i det følgende, og afslutningsvis
vil der komme forslag til de bestræbelser en udlejer bør
gøre for at leve op til pligten
i Lejelovens § 86 stk. 3.
Den 21. december 2004 opsagde lejeren skriftligt lejemålet,
og tilkendegav samtidig, at
han ville fraflytte til udgangen af marts måned 2005
det vil sige ved opsigelsesvarslets udløb. I tillid til denne
oplysning rettede udlejer i begyndelsen af januar 2005 henvendelse
til en potentiel ny lejer. Dette skete ved, at udlejer kontaktede
personer, der var opført på en af udlejer oprettet
venteliste. Den potentielle nye lejer person udbad sig betænkningstid,
dog uden at frist for svar blev aftalt.
Den 8. februar 2005 fremsendte lejeren på ny et brev til udlejer,
hvori det fremgik, at han
nu var fraflyttet lejemålet, og bad samtidig udlejer om at
foretage genudlejning af lejemålet
snarest muligt.
Den 11. februar 2005 bekræftede udlejer modtagelsen af skrivelsen,
og indkaldte til flyttesyn
den 16. februar 2005. Istandsættelsesarbejderne blev herefter
udført i slutningen af
februar 2005.
Medio marts 2005 meddelte den potentielle nye lejer, at han alligevel
ikke var interesseret i
lejemålet. Herefter kontaktede udlejer næste person
på ventelisten, og lejemålet blev, som
følge heraf, først genudlejet pr. 15. april 2005
det vil sige 2 uger efter opsigelsesvarslets
udløb.
Udlejer krævede derfor, at lejeren skulle
betale husleje for marts måned 2005. Dette afviste
lejeren, og indbragte sagen for Huslejenævnet.
Huslejenævnet afviste imidlertid at behandle sagen, da det
ville kræve en bevisførelse, der
ikke kunne ske for Huslejenævnet.
Udlejer udtog herefter stævning med påstand om, at lejeren
skulle betale husleje for marts
måned 2005.
Boligretten nåede frem til, at lejeren var
forpligtet til at betale husleje for marts måned 2005
med følgende begrundelse:
Sagsøgte meddelte ved sin opsigelse af lejemålet, at
opsigelsen var med 3 måneders
varsel til den 1. april 2005. Det må efter sagsøgers
forklaring ligges til grund, at sagsøgeren
herefter og inden modtagelsen af sagsøgtes brev af den 8.
februar 2005 med meddelelse
om, at han var fraflyttet lejemålet, havde kontaktet en potentiel
lejer på sin venteliste,
som havde fået betænkningstid.
På denne baggrund og under hensyn til den korte tid der var
fra sagsøgtes meddelelse
om, at han var fraflyttet og til den 1. marts 2005, er det ikke
godtgjort, at sagsøger burde
have indvundet leje for marts måned 2005.
Sagsøgte er derfor pligtig at betale husleje for marts måned
2005 .
Som det fremgår af ovenstående, lagde Boligretten vægt
på 3 elementer:
A)
Udlejer havde kontaktet potentielle nye lejere inden lejeren fraflyttede
lejemålet.
B)
Den korte tid, der var fra lejerens meddelelse om, at han var fraflyttet
lejemålet og til den 1.
marts 2005.
C)
Sagsøgte / lejeren ikke havde godtgjort at udlejer / sagsøgeren
burde have indvundet leje
for marts måned 2005.
Punkt A og C hænger sammen, idet det som udgangspunkt er lejeren,
der skal bevise, at
udlejer ikke har foretaget genudlejningsbestræbelser. Omvendt
kan udlejer ikke bare læne
sig tilbage, idet det alt andet end lige er nemmere for udlejer
at dokumentere sine genudlejningsbestræbelser end det er for
lejeren at dokumentere / bevise, at udlejer ikke har foretaget sædvanlige
genudlejningsbestræbelser. I sagen kunne udlejer udførligt
forklare,
hvorledes han havde foretaget sædvanlige genudlejningsbestræbelser.
Det har med sikkerhed
også været afgørende, at lejeren først
meddelte, at fraflytningen ville ske ved opsigelsesvarslets
udløb, og først langt senere meddelte at fraflytning
skete primo februar
2005.
Konklusionen på dommen må være, at en udlejer
kan indrette sig i tillid til de oplysninger
lejeren fremkommer med i opsigelsen, men en udlejer skal dog, såfremt
der fremkommer
nye oplysninger, fortsat foretage genudlejningsbestræbelser.
Domme om, hvorvidt en udlejer har foretaget sædvanlige genudlejningsbestræbelser
vil altid
være konkrete, idet resultatet af dommen stedse vil afhænge
af de konkrete omstændigheder.
Når dette er sagt vil jeg alligevel fremkomme med forslag
til, hvilke bestræbelser / handlinger
en udlejer bør foretage sig i de situationer, hvor lejeren
fraflytter lejemålet før opsigelsesvarslets
udløb.
Udlejer kan vælge mellem flere forskellige muligheder. Udlejer
kan føre ventelister, annoncere
i den lokale dagspresse og/eller annoncere på internettet
m.m.. Udlejer bør selvfølgelig
sørge for at kunne dokumentere, at der er foretaget genudlejningsbestræbelser
- fx at
der er sket annoncering på internettet, og at dette er sket
relativt hurtigt efter opsigelsen er
modtaget. Det er vanskeligt at opstille en regel om, hvor hurtigt
udlejer skal iværksætte
sædvanlige genudlejningsbestræbelser, men 1 til 2 uger
efter modtagelsen af opsigelsen
bør der indrømmes udlejer. Det kan nemlig ikke kræves,
at udlejer så at sige smider alt,
hvad han/hun har i hænderne.
Ønsker udlejer at sælge lejligheden eller at ombygge
lejemålet, er udlejer berettiget til det,
og kan naturligvis opkræve leje i opsigelsesperioden. Udlejer
er også berettiget til at afvise
potentielle nye lejere anvist af lejeren selv fx fordi lejemålet
alene ønskes udlejet til én familie
eller én person.
Endelige skal det bemærkes, at mange lejere eller disses repræsentanter
ofte stiller krav
om, at udlejer skal foretage usædvanlige genudlejningsbestræbelser,
og hertil er blot at sige,
at reglen i lejelovens § 86, stk. 3 alene udtaler følgende:
udlejer skal bestræbe sig på
at genudleje det lejede. Retspraksis har, lidt forenklet sagt, fortolket
reglen på den måde,
at en udlejer skal foretage de samme genudlejningsbestræbelser
som udlejer ville have foretaget,
såfremt lejeren først var fraflyttet lejemålet
ved opsigelsesvarslets udløb fx annoncering i den lokale
dagspresse. En sådan fortolkning er både rimelig og
fornuftig, idet
en udlejer altid vil forsøge at få lejemålet
genudlejet snarest muligt efter opsigelsesvarslets
udløb for ikke at miste lejeindtægt.
Summa summarum bliver derfor, at spørgsmålet om, hvorvidt
udlejer har bestræbt sig på
genudlejning altid vil være en konkret afgørelse, hvorfor
gør sig selv en stor tjeneste ved at
sørge for at have dokumentation for, hvornår og hvilke
genudlejningsbestræbelser, der er
foretaget.
|
