El-stik

Af advokat Claus Moldt, Advokaterne i Jyllandsgården A/S.

Der er mange udlejere, som med tiden overvejer at forandre det lejede enten entydigt til det bedre for lejerne, som vi eksempelvis kender ved etablering af altaner, men også ved nedlæggelse/bortfjernelse af egenskaber ved det lejede, som bestemt ikke harmonerer med lejernes interesser.

I en nylig afsagt dom af Boligretten i Fredericia blev det fastslået, at udlejeren havde været berettiget til at foretage forandringer af det lejede trods lejerens protest.
Nærværende artikel vil med udgangspunkt i dommen forsøge nærmere at redegøre for i, hvilke situationer en udlejer er berettiget til at foretage forandringer af det lejede trods lejerens indsigelser, samt kort omtale et par tidligere domme.

Sagens nærmere omstændigheder:

Den 1. marts 2003 lejede lejeren beboelseslejemålet med tilhørende udhus, om end der ikke i lejekontrakten var anført noget omkring udhuset. Lejeren havde blandt andet en kummefryser i udhuset, og betalte hver måned separat kr. 30,00 for dette el-forbrug.

Primo september 2004 varslede udlejer overfor lejer, at der ville blive opsat lamper med sensor således, at lyset automatisk tændte, når lejeren gik ind i udhuset. Samtidig blev det meddelt, at al øvrig strøm i udhuset ville blive nedlagt. Lejeren bibeholdte i øvrigt retten til at benytte udhuset. Udlejeren meddelte, at lejeren for egen regning kunne etablere el-stik blot dette blev forbundet direkte til lejerens individuelle elmåler.

Lejeren indbragte herefter sagen for Huslejenævnet, der traf følgende afgørelse:

"Nævnet finder, at det må lægges til grund, at der ved lejeaftalens indgåelse er tilsikret lejeren ret til at benytte omhandlende udhus med benyttelse af elinstallationen.

Nævnet finder på denne baggrund ikke, at udlejeren kan nedlægge installationen på lejerens bekostning.

Restgrundlag:

Lejelovens § 11 og § 19."

Da sagen var betydningsfuld for udlejeren, eftersom ejendommen bestod af 42 rækkehuse med tilhørende udhuse, blev sagen indbragt for Boligretten med påstand om, at lejeren skulle anerkende, at udlejeren havde været berettiget til at nedlægge el-stikket.
Lejeren nedlagde selvstændig påstand om, at lejeren skulle reetablere el-stikket.

For Boligretten forklarede udlejerens repræsentant blandt andet, at ejendommen havde et stort elforbrug samt, at relæet ofte slog fra. En elinstallatør forklarede videre, at han var blevet tilkaldt 4 - 5 gange, fordi relæet var slået fra og, at det for at finde fejlen var nødvendigt, at få adgang til samtlige udhuse, hvilket var besværligt, da de var aflåste. Endelig forklarede elinstallatøren, at der efter nedlæggelsen af el-stikkene ikke havde været problemer med relæet.

Lejeren gjorde under domsforhandlingen gældende, at hun havde en berettiget forventning om, at kunne bruge el-stikket i udhuset, og dermed havde indrettet sig derpå ved køb af en kummefryser, der ikke var plads til i selve lejemålet. Endvidere bestred lejeren, at nedlæggelsen af el-stikket havde hjemmel i den almindelige husordenforskrift.

Udlejeren gjorde blandt andet gældende, at der var tale om et rimeligt og fornuftigt indgreb, der endvidere måtte antages at være et uvæsentligt indgreb. Udlejeren gjorde endvidere gældende, at sådanne mindre og fornuftige forandringer af det lejede kunne ske med hjemmel i husordenforskriften.

En enig Boligret gav herefter udlejeren medhold, og fremkom med følgende bemærkning:

"Det må lægges til grund, at der ikke i lejeaftalen er tillagt sagsøgte retten til brug af et udhus eller brug af et deri installeret el-stik. Sagsøger findes på baggrund heraf, at være berettiget til, efter den behørige varsling, at opsige sagsøgtes mulighed for til eget brug, at aftage el for ejendommens elforsyning. Det findes ikke, at kunne tillægges betydning, at sagsøgte betalte et beløb herfor eller at sagsøgte har foretaget indkøb i tillid hertil. Sagsøgers påstand tages derfor til følge".

På baggrund af Boligrettens bemærkninger må det afgørende antages at være, at der ikke i lejekontrakten var tillagt lejeren en brugsret til udhuset og el-stikket, trods lejeren faktisk og med udlejerens viden, havde rådet over såvel udhuset som el-stikket, hvorfor der vel med rette kunne argumenteres for, at såvel udhuset som el-stikket ved udfyldning af lejekontrakten var blevet en del af det lejede og, at det dermed var uden betydning, at udhuset ikke var omtalt i lejekontrakten.

Udlejerens anbringende om, at nedlæggelsen af el-stikket kunne ske med henvisning til husordenen/lejelovens § 27 har næppe vundet gehør i Boligretten, men derimod har det angiveligt været udslagsgivende, at udlejeren med nedlæggelsen af el-stikket forfulgte et fornuftigt og rimeligt formål - nemlig at nedbringe ejendommens el-forbrug, og undgå fejl på relæet i fremtiden. Det må også antages, at Boligretten har vurderet, at nedlæggelsen af el-stikket var en uvæsentlig forandring.

I U1990.336V havde udlejeren nedrevet altanerne, idet der ikke på vedligeholdelseskontoen var midler til vedligeholdelse, og erstattet dem franske altaner. Landsretten udtalte, at udlejeren havde tilsidesat dennes vedligeholdelsespligt, og udtalte desuden, at udlejeren havde ret til at foretage forandringer, men ikke ubegrænset. Udlejeren blev tilpligtet at opsætte altaner, og Landsretten henviste til, at altanerne var nært tilknyttet det lejede samt, at det ikke var væsentligt mere bekosteligt at opsætte altaner frem for franske altaner.

I T:BB 1998.231B blev udlejer frifundet, idet Boligrettens flertal henviste til, at skønserklæringen fastslog, at det hverken var praktisk muligt eller lovligt at retablere altanerne. Endvidere henviste flertallet til, at altanerne var erstattet med franske altaner, at der var altaner mod gårdsiden, at der alene var en lejer, der havde protesteret.

I U2001.677V havde udlejer nedrevet altaner, der vendte mod syd og erstattet dem med franske altaner. Landsretten lagde vægt på, at altanerne vendte mod syd samt gav mulighed for udendørs ophold (modsat franske altaner), og udlejeren tilpligtes herefter til påsætte nye altaner.

Ud fra ovennævnte domme kan det konkluderes, at en udlejer ikke har en lovbestemt ret til at forandre det lejede, som der findes i erhvervslejelovens § 26, og som der fandtes i lejeloven fra 1975, men derimod en ret baseret på tidligere lovgivning og retspraksis.
Det er vanskeligt, at opsætte egentlige retningslinjer for, hvornår en udlejer kan forandre det lejede, men mindre uvæsentlige forandringer som eksempelvis i
dommen fra Fredericia må en udlejer altid kunne foretage.
Såfremt der er tvivl om, hvorvidt udlejeren har "overtrådt" grænserne for denne ret må der foretages en konkret vurdering af, hvilke formål udlejeren forfølger med forandringen. Munder vurderingen ud med, at udlejerens formål er rimeligt samt at den konkrete forandring er uvæsentlig vil forandringen angiveligt blive tilladt.

Sammenfattende kan det anføres, at en udlejer er berettiget til at foretage rimelige og uvæsentlige forandringer af det lejede men, at der er grænser for denne ret, hvorfor der ikke kan opstilles "skudsikre" retningslinier for, hvornår en udlejer kan forandre det lejede, idet der i tvivlstilfælde skal ske en konkret vurdering. Som udlejer bør man derfor altid være forsigtig, når det lejede forandres mod lejers vilje.