EN UDLEJERS MARERIDT.

Af advokat Claus Moldt, Advokaterne i Jyllandsgården A/S.

Langt de fleste erhvervslejekontrakter indrømmer lejerne mulighed for afståelse af det lejede til tredjemand under visse betingelser. Afståelsen er som regel betinget af, at udlejer ikke har saglige indvendinger mod den nye lejers økonomiske og faglige formåen (EL § 55). Andre gange kræves det også, at lejeren til enhver tid skal være en person, og derfor må afståelse ikke ske til et selskab med begrænset ansvar - f.eks. ApS eller A/S.

Mange udlejere af erhvervslejemål har dog ofte været i den situation, at lejeren - uden udlejerens accept eller viden - afstår lejemålet til tredjemand. Det er derfor ofte en tilfældighed, at udlejer senere opdager, at der er sket en afståelse.

Nærværende artikel vil sætte fokus på den situation, hvor lejemålet er afstået og den nye lejer fysisk har overtaget lejemålet uden udlejers accept. Herunder behandles også kort udlejers mulighed for at få den nye lejer udsat af lejemålet.

Artiklen vil tage afsæt i en konkret sag fra Nordjylland, og afslutningsvis vil der komme forslag til forebyggelse af sådanne situationer.

Sagen tog sin begyndelse tilbage i 1990, da udlejer udlejede lokaler til spiserestaurant til en person af udenlandsk herkomst. Af lejekontrakten fremgik det, at der var tillagt lejeren afståelsesret til en person mod hvis faglige og økonomiske kvalifikationer ingen berettigede indvendinger kunne rejses.

I 2002 blev lejemålet afstået til en ny person, og afståelsen blev accepteret af udlejer.

I 2004 blev lejemålet på ny afstået, men denne gang til et ApS med anpartshaver af udenlandsk herkomst, der opholdte sig en del i udlandet.

Afståelsen såvel som den fysiske overtagelse af lejemålet fandt sted uden udlejers mellemkomst. Først efter at den fysiske afståelse havde fundet sted, modtog udlejer en meddelelse om, at lejemålet var afstået. Samtidig blev han anmodet om at tiltræde afståelsen. Endvidere blev det meddelt, at den nye lejer (ApS´et) ønskede henstand med den forhøjelse af depositummet, der ifølge lejekontrakten skulle ske ved afståelse.

Udlejer meddelte naturligvis, at afståelsen ikke kunne accepteres, idet afståelsen var sket til et ApS samt, at der ikke var dokumentation for ApS´ets økonomiske og faglige kvalifikationer.

Herefter påbegyndte et længerevarende slagsmål mellem parterne om berettigelsen af afståelsen / den nye lejers indtræden. Sideløbende hermed blev der fremsendt adskillige påkravsskrivelser til lejeren om manglende betaling af husleje. Lejeren havde nemlig indtaget det standpunkt, at der ikke blev betalt husleje, før udlejer havde fremsendt påkrav. En opførsel, der vel kun kan betegnes som chikane. Der blev også fremsendt påkravs- og ophævelsesskrivelser om, at lejeren skulle holde lejemålet / restauranten åben og i forsvarlig drift. I den forbindelse havde udlejer i en periode på flere måneder dagligt noteret, hvorvidt restauranten havde åbent, indsamlet fotos og haft flere personer til at "patruljere" forbi lejemålet, således at det kunne dokumenteres under en retssag, at lejemålet ikke havde været holdt åbent og dermed heller ikke i forsvarlig drift.

Lejeren blev naturligvis anmodet om at fremsende regnskab / kasseboner til dokumentation for, at restauranten havde været åben i den pågældende periode. Ikke overraskende skete det ikke.

Her er der sikkert flere, som vil tænke: Hvorfor sendte udlejer ikke en begæring om udsættelse af lejeren til Fogedretten. Men en sådan begæring var næppe blevet fremmet af Fogedretten, idet bevisførelsen ved en udsættelsesforretning alene kan bestå i dokumentbevis og partsforklaringer, hvorfor de personer, der kunne bevidne, at restauranten ikke havde været holdt åben, ikke kunne føres som vidner.

Den 29. september 2005 udtog udlejer stævning med påstand om, at lejeren skulle fraflytte lejemålet.

Sagens forberedelse blev unødvendig langsommelig, idet ejeren af ApS´et havde bortforpagtet restauranten og selv befandt sig under varmere himmelstrøg i Sydeuropa. Det resulterede i, at lejeren ikke fik indleveret processkrifter til retten rettidigt, hvorfor udlejer flere gange - dog uden held - anmodede Boligretten om at afsige udeblivelsesdom.

Den 1. marts 2006 blev der afsagt konkursdekret over lejeren / ApS´et, og samtidig blev det meddelt udlejer, at boet ville indtræde i lejemålet samt videreføre den verserende retssag, idet en panthaver havde ønsket dette.

Den 17. juli 2006 blev sagen forligt med, at lejeren fraflyttede lejemålet samt betalte en væsentlig del af sagsomkostningerne til udlejer.

I forbindelse med forliget blev der afholdt en afleveringsforretning, hvor lejerens advokat samt udlejeren og dennes advokat deltog.
Qua det lange sagsforløb, og ikke mindst p. g. a. lejerens adskillige bortforpagtninger af lejemålet, opstod der problemer i forbindelse med afleveringsforretningen. Alt imens sagens parter forhandlede, troppede der to mænd og en kvinde op, som uden videre gik ind i lejemålet for at hente diverse køkkenredskaber. Det hører med til historien, at de pågældende personer alle var i sværvægtsklassen - lige som den medbragte hund. Der var derfor ingen af de forhandlende parter, der modsatte sig indtrængningen!

Udlejer fik således i sensommeren 2006 - knap 2 år efter afståelsen - overdraget lejemålet.

Spørgsmålet er herefter, hvordan man som udlejer kan undgå en situation som den netop skildrede, hvor man ufrivilligt bliver trukket rundt i manegen. Og ikke at forglemme: Hvorledes undgår man de økonomiske og menneskelige konsekvenser, der medfølger.

Er der sket afståelse, som efter udlejers opfattelse er uberettiget, er den eneste farbare udvej at udtage stævning mod den indtrædende lejer med påstand om, at han/hun skal fraflytte lejemålet. Som tidligere nævnt vil det næppe være muligt at få Fogedretten til at udsætte den indtrædende lejer af lejemålet, da Fogedretterne kun fremmer umiddelbare fogedforretninger, når der foreligger betydelig klarhed om stridsspørgsmålet. I sager, hvor der er uenighed om, hvorvidt betingelserne for en afståelse er opfyldt, vil det ofte kræve en bevisførelse, som ikke kan gennemføres under en umiddelbar fogedforretning. Under en sådan umiddelbar fogedforretning tillades det som hovedregel alene, at udlejer fører bevis for sin ret via dokumentbevis og partsforklaring, og det vil derfor være vanskeligt at føre bevis for, at afståelsen er uberettiget.

Det bedste "våben", udlejer har i sine bestræbelser for at undgå uønskede afståelser, er efter min opfattelse lejekontrakten.

Fremgår der intet af lejekontrakten om, hvorvidt lejeren har afståelsesret eller ej, reguleres forholdet af Erhvervslejelovens § 55, der tillægger lejeren en afståelsesret. Erhvervslejelovens § 55 kan fraviges ved aftale, og udlejer har derfor mulighed for gennem lejekontrakten at indsætte vilkår om, at lejeren ikke har afståelsesret. Dermed bør udlejer kunne være sikker på, at der ikke sker afståelse. Et vilkår om, at lejeren ikke har afståelsesret, vil naturligvis påvirke lejeindtægten i nedadgående retning, hvorfor det er de færreste udlejere, som vil nægte lejeren afståelsesret.

Af hensyn til lejeindtægten bør udlejer derfor - i stedet for at nægte ret til afståelse - opstille præcise betingelser for afståelsesretten i lejekontrakten.

Det bør for det første klart fremgå af lejekontrakten, hvorvidt afståelse kan ske til selskab med begrænset ansvar, f. eks. et ApS eller et A/S, eller kun til fysiske personer.

Som nævnt indledningsvis er de fleste vilkår om afståelse betinget af, at udlejer ikke har saglige indvendinger mod den indtrædende lejers økonomiske og faglige forhold. Da det imidlertid altid vil afhænge af en konkret vurdering fra lejemål til lejemål, hvorvidt den indtrædende lejer opfylder disse betingelser, bør det fremgå af lejekontrakten, hvilken dokumentation der skal fremsendes til udlejer.
For så vidt angår den økonomiske betingelse kunne det med fordel kræves, at den indtrædende lejer fremsender finansierings- og driftsbudgetter. Den faglige formåen bør dokumenteres med fremsendelse af uddannelsespapirer og beviser for erhvervserfaring.

Afståelsen bør endvidere være betinget af, at dokumentation fremsendes til udlejer i god tid inden den planlagte faktiske afståelse, således at udlejer får mulighed for at vurdere den indtrædende lejer. I praksis ses det dog hyppigt, at udlejer modtager en eller anden utilstrækkelig form for dokumentation samtidig med, at den faktiske afståelse sker. Det kunne derfor være gavnligt, hvis det som gyldighedsbetingelse for afståelse fremgik af lejekontrakten, at dokumentationen skulle være udlejer i hænde senest 4 uger før den faktiske afståelse. Og at der - såfremt denne betingelse ikke bliver opfyldt - vil være tale om en misligholdelse, der berettiger udlejer til at ophæve lejekontrakten og få lejeren udsat ved en umiddelbar fogedforretning. Betingelsen bør være absolut, og udlejers ret til ophævelse skal derfor ikke ændres af, at det senere viser sig, at den indtrædende lejer opfylder betingelserne for afståelsen.

Indsættes sådanne betingelser i lejekontrakten, vil det være udlejer, som opstiller de nærmere betingelser for anvendelse af Erhvervslejelovens § 69 stk. 1 nr. 6, der fastslår, at udlejer kan ophæve lejekontrakten, såfremt lejeren helt eller delvist overlader brugen af det lejede til en anden, hvor dette er uberettiget, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

Endelig er det også vigtigt, at det klart fremgår af lejekontrakten, hvilken branche lejemålet må anvendes til.

De nævnte vilkår og betingelser for afståelse er isoleret set fornuftige, når en udlejer vil gardere sig mod uønskede afståelser. Set i et lidt større perspektiv kan og vil restriktive vilkår og betingelser for afståelse påvirke lejeindtægten i nedadgående retning. Men specifikke krav til lejers økonomi og faglige kundskaber bør ikke påvirke lejeindtægten i nævneværdigt omfang.

Konklusionen må være, at man som udlejer kan undgå at blive udsat for et mareridt som det skitserede, når blot kontrakten er tilstrækkeligt gennemarbejdet.